¿Qué es la debida diligencia inmobiliaria?
La debida diligencia (o due diligence) es el proceso de investigación y verificación que todo comprador debe realizar antes de adquirir un terreno. En República Dominicana, este paso es esencial porque protege tu inversión contra fraudes, problemas legales y sorpresas futuras.
La debida diligencia incluye:
- Verificar que el título de propiedad esté a nombre del vendedor y esté deslindado.
- Obtener una certificación de estado jurídico de la Jurisdicción Inmobiliaria.
- Confirmar que no existan gravámenes, hipotecas ni embargos sobre el inmueble.
- Contratar un abogado inmobiliario que revise la cadena de títulos completa.
- Visitar físicamente el terreno y comprobar que coincida con el plano de mensura.
¿Cómo funciona el registro de títulos en RD?
En República Dominicana, el sistema de registro inmobiliario está regulado por la Ley 108-05 y administrado por la Jurisdicción Inmobiliaria. Cada terreno legalmente registrado tiene un Certificado de Título que es la prueba máxima de propiedad.
✅ Título deslindado (ideal)
El terreno tiene coordenadas GPS exactas registradas y puede transferirse inmediatamente. Es la situación ideal para comprar.
⚠️ Carta constancia (riesgo)
Indica que el terreno pertenece a una parcela madre sin deslindar individualmente. Requiere proceso de deslinde adicional antes de poder transferir el título. Implica más tiempo, costo y riesgo.
Paso a paso para comprar de forma segura
Exige el título definitivo (deslinde)
Nunca compres un terreno basado únicamente en una "Carta de Constancia". Exige que el título esté deslindado y a nombre del vendedor. Un terreno deslindado tiene coordenadas GPS y límites exactos registrados en Jurisdicción Inmobiliaria.
Solicita la certificación de estado jurídico
Antes de dar cualquier adelanto, obtén una Certificación de Estado Jurídico del Inmueble en la Jurisdicción Inmobiliaria. Este documento oficial confirma si el terreno tiene hipotecas, embargos, oposiciones o litigios pendientes.
Contrata un abogado de tu confianza
Nunca dependas solamente del abogado del vendedor. Contrata tu propio abogado inmobiliario para que realice un estudio de títulos completo (due diligence) y revise los contratos antes de firmar.
Firma el contrato de opción a compra ante notario
Este contrato reserva el terreno a tu favor mientras se completa el proceso. Normalmente incluye un depósito del 10-30% del valor. Debe ser redactado por un abogado y firmado ante notario público.
Registra la transferencia en Jurisdicción Inmobiliaria
Una vez firmado el acto de venta definitivo, preséntalo junto con el comprobante de pago del 3% de impuesto de transferencia (DGII) ante la Jurisdicción Inmobiliaria para que el título sea emitido a tu nombre.
Pros y contras: comparativas clave
Título deslindado vs. Carta constancia
| Aspecto | Título deslindado ✅ | Carta constancia ⚠️ |
|---|---|---|
| Seguridad jurídica | Alta — título definitivo registrado | Baja — depende de la parcela madre |
| Transferencia | Inmediata ante notario | Requiere deslinde previo (meses) |
| Costo adicional | Solo impuesto 3% + abogado | Deslinde RD$30,000 - RD$100,000+ |
| Riesgo de fraude | Bajo | Alto — posible venta duplicada |
Comprar a particular vs. a desarrolladora
| Aspecto | A un particular | A una desarrolladora |
|---|---|---|
| Precio | Generalmente más negociable | Precio fijo, menos margen |
| Documentación | Debes verificar todo tú mismo | Suelen tener documentos en orden |
| Financiamiento | Generalmente al contado | Planes de pago disponibles |
| Riesgo | Mayor — requiere más due diligence | Menor — pero verifica su reputación |
Reglas de Oro del Comprador Inteligente
❌ Lo que NUNCA debes hacer
- • Enviar dinero por Western Union, Caribe Express u otro método no rastreable.
- • Firmar contratos de compraventa de forma "informal" y sin notarizar.
- • Pagar grandes sumas sin firmar antes el contrato frente al abogado.
- • Confiar en el abogado del vendedor sin tener uno propio.
✅ Lo que SIEMPRE debes hacer
- • Visitar el terreno en persona.
- • Pagar a través de cheques certificados o transferencias bancarias rastreables.
- • Retener una parte sustancial del pago hasta la firma final del traspaso.
- • Verificar la identidad del vendedor con cédula o pasaporte.
Preguntas frecuentes sobre compra segura
¿Qué pasa si compro un terreno con carta constancia en vez de título deslindado?+
Una carta constancia solo indica que tu porción pertenece a una parcela madre sin deslindar. No podrás registrar el terreno a tu nombre hasta completar el proceso de deslinde, que puede tomar meses y tener costos adicionales. Además, si la parcela madre tiene problemas legales, tu inversión está en riesgo.
¿Es seguro enviar dinero al vendedor antes de verificar los documentos?+
No. Nunca envíes dinero antes de verificar el estado jurídico del inmueble con un abogado. Los pagos deben hacerse mediante cheques certificados o transferencias bancarias rastreables, nunca por Western Union u otros métodos no rastreables.
¿Puedo comprar un terreno en RD siendo extranjero?+
Sí. Los extranjeros tienen los mismos derechos que los dominicanos para adquirir propiedades inmobiliarias, sin necesidad de residencia ni permisos especiales. Solo necesitas pasaporte vigente y seguir el proceso legal estándar.
¿Cuánto cuesta el proceso de transferencia de un terreno?+
El impuesto de transferencia es del 3% del valor del inmueble, pagado a la DGII. Además, debes considerar honorarios de abogado (1-2%), gastos de registro (RD$5,000-15,000) y certificaciones (RD$1,000-3,000). En total, presupuesta entre un 5% y 6% adicional al precio del terreno.
¿Qué hago si sospecho que una publicación en Solares.do es fraudulenta?+
Puedes reportarla directamente desde el botón "Reportar anuncio" en la página de la propiedad, o enviar un correo a reportes@solares.do con el enlace y cualquier evidencia. Nuestro equipo revisará el caso y puede suspender la publicación preventivamente.
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